Przegląd orzecznictwa z okresu lipiec 2015 r. – kwiecień 2016 r.
postanowienie SN z dnia 21.04.2016 r., sygn. III CSK 223/15
W postanowieniu z dnia 21.04.2016 r. Sąd Najwyższy sprzeciwił się zapatrywaniu, iż „żądanie usunięcia niezgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym ma na celu przywrócenie jedynie wpisu poprzedniego (dotychczasowego). W istocie bowiem chodzi o przywrócenie wpisu zgodnego z rzeczywistym stanem prawnym, a nie o mechaniczne przywrócenie wpisu poprzedniego (tak m.in. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 21 czerwca 2012 r., II CSK 504/11, czy powołane przez Sąd Okręgowy postanowienie z dnia 19 lipca 2006 r., I CSK 151/06).”
W przedmiotowej sprawie wyjaśnienia wymagała dopuszczalność zastępowania powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (art. 10 UKWH) – wnioskiem o usunięcie niezgodności między treścią księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym w trybie art. 31 ust. 2 UKWH. „W orzecznictwie Sądu Najwyższego podkreśla się przy tym, że art. 31 ust. 2 KWU pozwala na uaktualnienie treści wpisu, bez wytaczania powództwa z art. 10 KWU wtedy, gdy niezgodność księgi z rzeczywistym stanem prawnym zostanie wykazana na podstawie dołączonych do wniosku dokumentów, bez konieczności czynienia dodatkowych ustaleń, z mocy art. 626[8] KPC niedopuszczalnych w postępowaniu wieczystoksięgowym (zob. postanowienie z dnia 5 listopada 2008 r., I CSK 169/08).”
Dopiero orzeczenie wydane po myśli art. 10 UKWH stanowiło będzie podstawę wpisu, o jakiej powiada art. 31 ust. 2 UKWH.
postanowienie SN z dnia 22.04.2016 r., sygn. II CSK 222/15
Wobec wątpliwości odnośnie do prawnej zawartości Działu I-O księgi wieczystej, w uzasadnieniu postanowienia z dnia 22.04 r. SN zauważył, „że wpis taki – dokonany w dziale I księgi wieczystej – nie odzwierciedla (…) stanu prawnego nieruchomości, a jedynie oznacza jej faktyczny opis wynikający z dokumentów będących podstawą wpisu”, natomiast zmiany dokonywane tamże „nie przesądzają prawa własności ani innych praw ujawnionych w księdze wieczystej (por. np. ostatnio postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 26 marca 2015 r., V CZ 4/15, i podane tam orzecznictwo Sądu Najwyższego).”
Będzie to miało szczególne znaczenie gdy, jak w przedmiotowej sprawie, treść Działu I-O ulegnie sprostowaniu, na skutek czego obszar nieruchomości wskazanej w księdze wieczystej ulegnie zmianie.
wyrok SN z dnia 03.07.2015 r., sygn. IV CSK 236/15
W wyroku z dnia 03.07.2015 r. Sąd Najwyższy przypomniał, iż „poręczyciel, który spłacił zabezpieczoną hipotecznie wierzytelność wchodzi, – do wysokości dokonanej spłaty – w prawa zaspokojonego wierzyciela (art. 518 § 1 pkt 1 KC – zob. też wyrok Sądu Najwyższego z dnia 1 czerwca 2011 r., II CSK 548/10, OSNC 2012/2/23). Warunkiem uzyskania hipoteki przez osobę trzecią, spłacającą wierzyciela, jest jednak dopełnienie wymagań niezbędnych do jej przejścia. Dotyczy to przede wszystkim wpisu hipoteki do księgi wieczystej.”
Odnośnie do odmowy wydania przez spłaconego wierzyciela hipotecznego tzw. kwitu mazalnego, Sąd Najwyższy wskazał zaś: „Jeżeli (…) wierzyciel odmawia wydania potwierdzenia wygaśnięcia wierzytelności a zarazem gdy istnieje spór w tym zakresie, a także co do rodzaju wpisanej hipoteki, dłużnikowi służy powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (art. 10 KWU w związku z art. 31 ust. 2 KWU). W takiej bowiem sytuacji kognicja sądu wieczystoksięgowego jest ograniczona (por. orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 5 listopada 1998 r., I CKN 354/98, z dnia 16 listopada 1998 r., I CKN 885/97, OSNC 1999, nr 4, poz. 84, z dnia 8 marca 2007 r., III CSK 347/06, OSNC -ZD 2008, nr 1, poz. 21 z dnia 22 lutego 2008 r., V CSK 400/07).”
postanowienie SN z dnia 19.11.2015 r., sygn. IV CSK 806/14
Kontrowersję, czy hipoteka łączna stanowi jedną hipotekę, czy też kilka powiązanych ze sobą funkcjonalnie i prawnie ograniczonych praw rzeczowych, Sąd Najwyższy rozstrzygnął w sposób następujący: „hipoteka łączna powstaje sukcesywnie wraz z jej wpisem w księgach wieczystych prowadzonych dla kolejnych nieruchomości, oprócz obciążonej dotychczas, a mających stanowić przedmiot łącznego obciążenia. Wpis w tych księgach wieczystych ma charakter konstytutywny, a w księdze wieczystej, w której dotychczas była wpisana hipoteka, ujawnieniu ulega jedynie zmiana jej charakteru przez dodanie określenia, że jest to hipoteka łączna, z podaniem numeru księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości współobciążonej hipoteką, ewentualnie wraz z informacją o innym sądzie prowadzącym tę księgę wieczystą. To sprawia, że wpis wzmianki o zmianie charakteru dotychczas istniejącej hipoteki na hipotekę łączną jest wpisem deklaratywnym. (…) W postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 28 lutego 2014 r. rozważone zostały oba możliwe stanowiska odnośnie do rozumienia hipoteki łącznej, to znaczy rozumienia wynikającego z brzmienia art. 76 ust. 3 KWU, skłaniającego ku koncepcji o jednej hipotece, obciążającej dwie lub więcej nieruchomości i takiej wykładni tego przepisu, która nakazuje ujmować hipotekę łączną jako kilka hipotek ustanowionych na różnych nieruchomościach, stanowiących własność ustanawiającego hipotekę i to w różnym czasie. Mając na uwadze cel jaki ma zostać osiągnięty przez ustanowienie umownie hipoteki łącznej winno się, według Sądu Najwyższego, stworzyć podstawy do zabezpieczenia tej samej wierzytelności w postaci hipoteki już istniejącej w chwili zawierania tej umowy oraz hipotek nowych, ustanowionych w tej umowie na innej lub innych nieruchomościach. Stąd zasadność twierdzenia, że hipoteka łączna nie jest jedną hipoteką obciążającą różne nieruchomości, lecz że są to dwie lub więcej hipotek, które dzięki obciążeniu kilku nieruchomości zwiększają pewność uzyskania zaspokojenia się z nieruchomości dla wierzyciela hipotecznego. Skład orzekający w niniejszej sprawie podziela taki punkt widzenia, przyjmując stanowisko, że hipoteka umowna łączna powstaje wraz z obciążaniem hipotekami kolejnych nieruchomości, zabezpieczających tę samą wierzytelność.”
W konsekwencji więc, nie można przyjąć, że hipoteka łączna powstanie dopiero z chwilą dokonania stosownych wpisów we wszystkich księgach wieczystych urządzonych dla nieruchomości mających być obciążonymi, a będzie powstawała sukcesywnie, jako kolejne hipoteki, które za przedmiot ochrony mają tę samą wierzytelność.
Nawiasem mówiąc, w innym z niedawnych orzeczeń, Sąd Najwyższy wyjaśnił również automatyzm powstawania hipoteki łącznej w przypadku podział nieruchomości obciążonej dotąd jedną hipoteką (wynikający z działania art. 76 ust. 1 UKWH; tzw. hipoteka łączna ustawowa): „Hipoteka łączna ustawowa w zasadzie powstaje w przypadku podziału przedmiotu hipoteki (art. 76 ust. 1 [UKWH]). W takim wypadku dotychczas obciążająca dany przedmiot hipoteka ulega przekształceniu [z mocy prawa – dopisek własny, A.S.] w hipotekę, która obciążając powstałe po podziale nowe przedmioty, służy zabezpieczeniu tych samych wierzytelności jako hipoteka łączna. (…) Bez znaczenia wtedy jest, jaki charakter miała dotychczasowa hipoteka, tj. czy była hipoteką umowną, przymusową czy łączną (wówczas dochodzi do poszerzenia jej o kolejny przedmiot).” Uzasadnieniem powyższego jest to, że „nie następuje wtedy zmiana treści [hipoteki], lecz tylko – dyktowane interesem wierzyciela – przekształcenie polegające na prawnym przystosowaniu zabezpieczenia do sytuacji jaka powstaje w wyniku podziału nieruchomości obciążonej. (…) Należy pamiętać, że instytucja łącznej hipoteki ustawowej ma za zadanie ochronę wierzyciela hipoteki przed niewymagającymi jego zgody działaniami związanymi z podziałem przedmiotu hipoteki.” (postanowienie SN z dnia 11.02.2016 r., V CSK 375/15).
postanowienie SN z dnia 10.07.2015 r., sygn. IV CZ 53/15
„Nabycie własności nieruchomości obciążonej hipoteką powoduje przejście odpowiedzialności rzeczowej na nabywcę (art. 79 ust. 1 KWU). Odpowiada on wówczas in solidum z dłużnikiem osobistym, w zakresie wynikającym z ustanowionej hipoteki. Ta zasada odpowiedzialności nie obejmuje jednak istniejącej wcześniej odpowiedzialności rzeczowej zbywcy. W tym zakresie obowiązek przechodzi na nabywcę nieruchomości.” – wyjaśnił Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 10.07.2015 r.
Co do zasady możliwość zaspokojenia wierzytelności zabezpieczonej hipoteką z nieruchomości nią obciążonej, wymaga uzyskania tytułu wykonawczego przeciwko właścicielowi tej nieruchomości. W tym zakresie Sąd Najwyższy wyjaśnił, iż „treść art. 788 § 1 KPC nie sprzeciwia się możliwości uznania, że dotyczy on także przejścia, po powstaniu tytułu egzekucyjnego lub w toku sprawy, przed wydaniem tytułu, obowiązku w znaczeniu odpowiedzialności rzeczowej właściciela nieruchomości obciążonej hipoteką. Nie ulega również wątpliwości, że art. 788 § 1 KPC może stanowić podstawę do nadania klauzuli wykonalności tytułowi egzekucyjnemu zasądzającemu należność od nabywcy nieruchomości obciążonej hipoteką, odpowiadającemu jedynie rzeczowo, przeciwko kolejnemu nabywcy, w razie zbycia nieruchomości już przez dłużnika rzeczowego. Należy zatem przyjąć, że art. 788 § 1 KPC może stanowić także podstawę do nadania klauzuli wykonalności w razie zbycia nieruchomości obciążonej hipoteką przeciwko nabywcy nieruchomości w przypadku stwierdzenia, że tytuł egzekucyjny wydany przeciwko zbywcy będącemu dłużnikiem osobistym obejmuje także obowiązek zbywcy wynikający ze stosunku prawnego hipoteki.”
postanowienie SN z dnia 02.10.2015 r., sygn. II CSK 744/14
W postanowieniu z dnia 02.10.2015 r. Sąd Najwyższy przypomniał, że „powstanie hipoteki należy wiązać z samym wpisem, a nie z jakimkolwiek innym zdarzeniem. Konstytutywny wpis hipoteki w księdze wieczystej jest uważany za wynikającą z przepisów prawa materialnego (art. 67 KWU) przesłankę powstania hipoteki jako ograniczonego prawa rzeczowego (por. postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 24 stycznia 2000 r., III CKN 558/98, z dnia 13 grudnia 2001 r., IV CKN 369/01, OSNC 2002, nr 10, poz. 126, z dnia 14 lutego 2003 r., IV CK 109/02, i z dnia 15 października 2010 r., V CSK 77/10). Przeto pojęcia powstania hipoteki nie można wiązać z samą czynnością prawną, w której ustanowiono hipotekę.”
postanowienie z dnia 23.10.2015 r., sygn. V CSK 21/15
Również zakres zabezpieczenia hipoteką został ostatnio naświetlony przez Sąd Najwyższy: „Z art. 68 ust. 1 KWU wynika, iż hipoteka zabezpiecza wierzytelność pieniężną, co odnosi się do należności głównej – kapitału. Wynika to także pośrednio z art. 69 KWU, a mianowicie, że hipoteka zabezpiecza także inne roszczenia o świadczenia uboczne, ale tylko wówczas, jeśli zostały wymienione w dokumencie stanowiącym podstawę wpisu hipoteki. Przepis art. 69 KWU określa więc granice zabezpieczenia wierzytelności ubocznych warunkując dokonanie ich zabezpieczenia tym, aby zostały uprzednio wymienione w dokumencie stanowiącym podstawę wpisu. Brak objęcia takich należności tym dokumentem, a więc brak oznaczenia w nim należności ubocznych mających również podlegać zabezpieczeniu nie przesądza o braku podstaw do uwzględnienia wniosku o wpis celem zabezpieczenia głównej wierzytelności pieniężnej (wyrok SN z dnia 17 marca 2004 r., II CK 81/03).”
postanowienie SN z dnia 09.12.2015 r., sygn. II CSK 85/15
„Według art. 999 § 1 zd. 1 KPC prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność nieruchomości na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia prawa nabywcy w księdze wieczystej. Sąd nie może badać jego zasadności. Postanowienie to ma charakter kształtujący. Powoduje nabycie własności przez nabywcę i utratę własności przez dotychczasowego właściciela. Jest pierwotnym nabyciem prawa własności. Konsekwencją nabycia tego prawa jest brak potrzeby wykazywania następstwa prawnego w postępowaniu wieczystoksięgowym o wpis tak nabytego prawa; art. 34 zdanie drugie ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 707 ze zm.) nie ma zastosowania. Podkreślić trzeba, że w przypadku nabycia pierwotnego kognicja sądu wieczystoksięgowego (art. 6268 KPC) jest bardziej ograniczona niż w przypadku nabycia pochodnego. Wynika to z charakteru nabycia i wynikającej stąd okoliczności braku następstwa prawnego.”
Zestawienie przygotował: adw. Artur Szczepaniak