Uchwała SN (7) – Izba Cywilna z dnia 9 grudnia 2016 r. III CZP 57/16

Uchwała SN (7) – Izba Cywilna z dnia 9 grudnia 2016 r. III CZP 57/16

Samoistny posiadacz nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste może nabyć jej własność przez zasiedzenie.

Pod koniec ubiegłego roku zapadła istotna uchwała Sądu Najwyższego w kontrowersyjnej sprawie dotyczącej zasiedzenia nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste. Uchwałą została wydana w składzie 7 sędziów SN z uwagi na przekazanie przez Sąd Najwyższy do rozstrzygnięcia powiększonemu składowi tego Sądu zagadnienia prawnego: „Czy samoistny posiadacz nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste może nabyć własność tej nieruchomości przez zasiedzenie?”, co nastąpiło postanowieniem SN z dnia 6 kwietnia 2016 roku, sygn. akt: IV CSK 414/15.

Dotychczas nie opublikowano jeszcze uzasadnienia omawianej uchwały, można jednak przytoczyć najważniejsze argumenty przemawiające za zajętym przez SN stanowiskiem, które to argumenty wynikają z uzasadnienia wspomnianego postanowienia o przekazaniu zagadnienia prawnego do rozstrzygnięcia powiększonemu składowi SN. Istota sporu sprowadza się do rozstrzygnięcia zagadnienia czy w razie oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste możliwe jest nabycie przez zasiedzenie własności tej nieruchomości (wówczas zasiedzenie następowałoby przeciwko dotychczasowemu właścicielowi) czy też w grę może wchodzić jedynie nabycie w drodze zasiedzenia użytkowania wieczystego (wówczas zasiedzenie następowałoby przeciwko dotychczasowemu użytkownikowi wieczystemu).

Przede wszystkim należy zauważyć, że obecnie żaden z przepisów Kodeksu cywilnego nie przewiduje wprost zasiedzenia użytkowania wieczystego. Judykatura, akceptowana w tym zakresie przez piśmiennictwo, dopuściła jego nabycie przez zasiedzenie, biegnące przeciwko poprzedniemu wieczystemu użytkownikowi w oparciu o zastosowanie przez analogię przepisów o nabyciu prawa własności, tj. art. 172-177 KC (por. uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego, mająca moc zasady prawnej, z dnia 11 grudnia 1975 r., III CZP 63/75, OSNC 1976, nr 12, poz. 259). Warto przy tym odnotować, że orzecznictwo zgodnie przyjęło, iż odmienny zakres posiadania nieruchomości jak właściciel i jak użytkownik wieczysty wyklucza doliczanie (sumowanie) okresów takich posiadań do terminu, z upływem którego następuje zasiedzenie (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 23 lipca 2008 r., III CZP 68/08, OSNC 2009, nr 7-8, poz. 109, uchwała Sądu Najwyższego z dnia 28 marca 2014 r., III CZP 8/14, OSNC 2015, nr 1, poz. 6).

W orzecznictwie wyrażony został pogląd, że oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste wpływa na relacje prawne między właścicielem nieruchomości a osobami trzecimi, gdyż „z funkcji i charakteru użytkowania wieczystego wynika, że instytucja ta (…) pozwala na scedowanie uprawnień właścicielskich bez wyzbycia się prawa własności i to tak dalece, że z chwilą oddania gruntu w użytkowanie wieczyste w relacje prawnorzeczowe z osobami trzecimi wchodzi tylko użytkownik wieczysty” (por. postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 14 marca 2012 r., II CSK 127/11, z dnia 16 października 2014 r., III CSK 299/13, niepubl.). Został on zaakceptowany, aczkolwiek w aspekcie innego problemu, w uzasadnieniu wspomnianej wcześniej uchwały Sądu Najwyższego z dnia 28 marca 2014 r., III CZP 8/14. Argumentami na rzecz tego stanowiska są: brak możliwości „monitorowania” losów nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste, instrumentów prawnych umożliwiających odpowiednią ingerencję w uprawnienia użytkownika wieczystego, niemożność rozwiązania użytkowania wieczystego z powodu władania nią przez osoby trzecie, jeżeli tylko nieruchomość jest wykorzystywana zgodnie z przepisami i umową.

W uzasadnieniu postanowienia z dnia 6 kwietnia 2016 roku, sygn. akt: IV CSK 414/15 Sąd Najwyższy wskazał, iż twierdzenie, że nieruchomość obciążona prawem użytkowania wieczystego może być przedmiotem zasiedzenia tylko w granicach wyznaczonych przez treść tego prawa, a konsekwencją zasiedzenia może być przejście samego prawa użytkowania wieczystego a nie zmiana podmiotu, któremu przysługuje prawo własności budzi zasadnicze wątpliwości. Po pierwsze, zgodnie z art. 172 i nast. KC zasiedzenie jest sposobem nabycia prawa własności z mocy prawa na skutek upływu oznaczonego terminu. Instytucja ta, poza ustawowymi wyjątkami ma charakter powszechny, który wykluczyć mogą tylko przepisy rangi ustawowej, a tych brak. Po drugie – obciążenie nieruchomości użytkowaniem wieczystym nie przerywa biegu zasiedzenia, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nie podjęli czynności objętych katalogiem art. 123 KC. W okresie, gdy nieruchomością włada osoba trzecia i biegnie termin zasiedzenia możliwe jest wykorzystanie nie tylko roszczeń windykacyjnych ale i negatoryjnych, bądź ukształtowanie stosunków prawnych w sposób pozbawiający posiadania cechy samoistności. Po trzecie – nieuzasadniona jest teza o przekazaniu użytkownikowi wieczystemu pełnego zakresu uprawnień właścicielskich, w tym dotyczących relacji prawnorzeczowych z osobami trzecimi. Stosunek prawny użytkowania wieczystego ma charakter prawa celowego (ius in re aliena), ustanawianego dla realizacji celu gospodarczego i jemu podporządkowanemu. Granice uprawnień użytkownika wyznaczają bowiem, obok umowy, art. 233 i 239 KC. Po czwarte – wieczyste użytkowanie względem prawa własności ma charakter pochodny i wtórny. Brak uzasadnionych podstaw do przyjęcia, że obciążenie nim zapewnia właścicielowi szerszy zakres ochrony prawnej.

Należy wskazać, że pogląd dopuszczający zasiedzenie nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste został również uprzednio wyrażony w literaturze (zob. P. Bender, Zasiedzenie prawa własności nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste, Rejent 2014, nr 7, s. 29-51; E. Skowrońska-Bocian, M. Warciński [w:] K. Pietrzykowski (red.), Kodeks cywilny. T. I. Komentarz. Art. 1–449¹⁰, Warszawa 2015, kom. do art. 172 KC, Nb. 6).

Opracował: adw. dr Mariusz Zelek