W dniu 14 kwietnia 2016 roku doszło do uchwalenia ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (dalej jako UWSN). Ustawa ta zmienia następujące ustawy:
1) ustawę z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (art. 3 UWSN),
2) ustawę z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (art. 4 UWSN),
3) ustawę z dnia 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne (art. 5 UWSN),
4) ustawę z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (art. 6 UWSN),
5) ustawę z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (art. 7 UWSN),
6) ustawę z dnia 8 lipca 2005 r. o realizacji prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej (art. 8 UWSN).
Ustawa ta uchyla również ustawę z dnia 5 sierpnia 2015 roku o kształtowaniu ustroju rolnego (zob. art. 15 UWSN), która miała wejść w życie w dniu 1 maja 2016 roku. Z uwagi na okoliczność, że UWSN wchodzi w życie z dniem 30 kwietnia 2016 roku (art. 16 UWSN) ustawa z dnia 5 sierpnia 2015 roku nie będzie obowiązywać ani przez chwilę. Oznacza to z kolei, że w mocy pozostanie ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2012 r. poz. 803), której przepisy zostały w sposób bardzo istotny zmieniony przez art. 7 UWSN.
Z art. 1 UWSN wynika, że w okresie 5 lat od dnia wejścia w życie ustawy wstrzymuje się sprzedaż nieruchomości albo ich części wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa. W art. 2 ust. 1 przewidziano wyłączenie niektórych nieruchomości spod zakazu z art. 1 (m. in. nieruchomości rolnych o powierzchni do 2 ha), natomiast w art. 2 ust. 2 UWSN wskazano, że minister właściwy do spraw rozwoju wsi, na wniosek Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych, może wyrazić zgodę na sprzedaż nieruchomości lub ich części innych niż wymienione w ust. 1, jeżeli jest to uzasadnione względami społeczno-gospodarczymi. Sprzedaż nieruchomości i ich części, innych niż wymienione w ust. 1, bez zgody, o której mowa w ust. 2, w okresie 5 lat od dnia wejścia w życie ustawy, jest nieważna (art. 2 ust. 3 UWSN).
Wydaje się, że spośród wszystkich przepisów UWSN to jej art. 7 wprowadza najbardziej radykalne zmiany i restrykcje w zakresie obrotu nieruchomościami rolnymi. Należy zatem omówić niektóre z ustawowych rozwiązań z tego zakresu.
Ustawa wprowadza regulację, w myśl której nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej. Jeżeli nabywana nieruchomość rolna albo jej część ma wejść w skład wspólności majątkowej małżeńskiej wystarczające jest, gdy rolnikiem indywidualnym jest jeden z małżonków. Powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z powierzchnią nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rodzinnego nabywcy nie może przekraczać powierzchni 300 ha użytków rolnych. Ograniczeń tych nie stosuje się jednak m. in. do nabycia nieruchomości rolnej przez osoby prawne działające na podstawie przepisów o stosunku Państwa do Kościoła Katolickiego w Rzeczypospolitej Polskiej, o stosunku Państwa do innych kościołów i związków wyznaniowych oraz o gwarancjach wolności sumienia i wyznania. Nabycie nieruchomości rolnej przez inne podmioty niż rolnicy indywidualni i inne podmioty wymienione w ustawie, może nastąpić za zgodą Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych (dalej jako Agencja), wyrażoną w drodze decyzji administracyjnej. W przypadku niewyrażenia zgody, Agencja, na pisemne żądanie zbywcy złożone w terminie miesiąca od dnia, w którym decyzja o niewyrażeniu zgody stała się ostateczna, jest obowiązana do złożenia oświadczenia o nabyciu nieruchomości rolnej za zapłatą równowartości pieniężnej odpowiadającej jej wartości rynkowej określonej przez Agencję przy zastosowaniu sposobów ustalania wartości nieruchomości przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami (szerzej zob. art. 7 pkt 4 UWSN).
Nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 10 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście. W okresie tym nabyta nieruchomość zasadniczo nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom (szerzej zob. art. 7 pkt 4 UWSN).
Przepisy ustawy dotyczące nabycia nieruchomości rolnej stosuje się odpowiednio do nabycia użytkowania wieczystego nieruchomości rolnej albo udziału lub części udziału w użytkowaniu wieczystym nieruchomości rolnej, a także nabycia udziału lub części udziału we współwłasności nieruchomości rolnej (szerzej zob. art. 7 pkt 4 UWSN).
Agencji działającej na rzecz Skarbu Państwa przysługuje prawo pierwokupu udziałów i akcji w spółce prawa handlowego, która jest właścicielem nieruchomości rolnej. Agencji przed nabyciem udziałów i akcji w spółce prawa handlowego, która jest właścicielem nieruchomości rolnej, przysługuje prawo przeglądania ksiąg i dokumentów spółki oraz żądania od spółki informacji dotyczących obciążeń i zobowiązań nieujętych w księgach i dokumentach (szerzej zob. art. 7 pkt 6 UWSN).
W przypadku zmiany wspólnika lub przystąpienia nowego wspólnika do spółki osobowej w rozumieniu ustawy z dnia 15 września 2000 r. – Kodeks spółek handlowych (Dz. U. z 2013 r. poz. 1030, z późn. zm.8), która jest właścicielem nieruchomości rolnej, Agencja działająca na rzecz Skarbu Państwa może złożyć oświadczenie o nabyciu tej nieruchomości za zapłatą równowartości pieniężnej odpowiadającej jej wartości rynkowej. Równowartość pieniężną, o której mowa w ust. 1, Agencja określa przy zastosowaniu sposobów ustalania wartości nieruchomości przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami. Spółka osobowa jest obowiązana powiadomić Agencję o zmianie bądź przystąpieniu nowego wspólnika do tej spółki w terminie miesiąca od dnia dokonania czynności prawnej, w wyniku której nastąpiła zmiana bądź przystąpienie wspólnika. Do powiadomienia dołącza się wypis z ewidencji gruntów i budynków każdej nieruchomości rolnej stanowiącej własność spółki (szerzej zob. art. 7 pkt 6 UWSN).
UWSN wprowadza zmiany w definicji rolnika indywidualnego na potrzeby ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Za rolnika indywidualnego uważa się osobę fizyczną będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo (zob. art. 7 pkt 9 UWSN).
Agencja uzyskuje uprawnienie do przeprowadzania kontroli przestrzegania obowiązków nałożonych na podmioty uczestniczące w obrocie nieruchomościami rolnymi. Osoby upoważnione do przeprowadzenia kontroli mają prawo do wstępu na teren nieruchomości rolnych kontrolowanych podmiotów oraz żądania związanych z przedmiotem kontroli pisemnych lub ustnych informacji, jaki i żądania okazania i udostępniania dokumentów (szerzej zob. art. 7 pkt 11 UWSN).
Nabycie nieruchomości rolnej, udziału bądź części udziału we współwłasności nieruchomości rolnej, nabycie akcji i udziałów w spółce prawa handlowego będącej właścicielem nieruchomości rolnej dokonane niezgodnie z przepisami ustawy jest nieważne. Jeżeli natomiast nabywca nieruchomości rolnej nie wykonał niektórych obowiązków ciążących na nim w związku z nabyciem nieruchomości rolnej sąd, na wniosek Agencji, orzeka o nabyciu własności tej nieruchomości przez Agencję działającą na rzecz Skarbu Państwa, za zapłatą równowartości pieniężnej odpowiadającej wartości rynkowej ustalonej stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami, chyba że ważne względy gospodarcze, społeczne lub losowe stoją temu na przeszkodzie (szerzej zob. art. 7 pkt 12 UWSN).
Pełny tekst ustawy dostępny jest pod adresem: http://orka.sejm.gov.pl/opinie8.nsf/nazwa/293_u/$file/293_u.pdf
Opracował: adw. dr Mariusz Zelek